Das Wohnrecht (nach § 1093 BGB) und der Nießbrauch (nach § 1090 BGB) sichern Personen ab, die eine Immobilie nutzen möchten, ohne selbst Eigentümer zu sein. Dies kommt häufig bei einer Immobilienschenkung zu Lebzeiten an die eigenen Kinder vor. 

Wohnrecht vs. Nießbrauch im direkten Vergleich

Der entscheidende Unterschied liegt in der wirtschaftlichen Nutzung: Beim reinen Wohnrecht dürfen Sie das Objekt nur selbst bewohnen, während der Nießbrauch Ihnen zusätzlich erlaubt, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen komplett zu behalten. 

Kriterium Wohnrecht (§ 1093 BGB) Nießbrauch (§ 1090 BGB)
Selbstnutzung Ja Ja
Fremdvermietung Nein (nur mit Erlaubnis) Ja (Miete gehört Ihnen)
Rechteübertragung Nein Nein
Kostenverteilung Gewöhnliche Nebenkosten Alle Lasten & Sanierungen
Steuerliche Minderung Geringer Höher (Wertminderung)

Was Sie für die Vereinbarung zwingend brauchen

Um ein solches Recht rechtssicher aufzusetzen und im Grundbuch zu verankern, müssen Sie folgende Schritte und Dokumente beachten:

  • Notarielle Beurkundung: Ohne einen Notarvertrag ist die Vereinbarung rechtlich nicht bindend. 
  • Grundbucheintragung: Das Recht muss an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden, damit es auch bei einer Zwangsversteigerung oder einem Weiterverkauf der Immobilie bestehen bleibt. 
  • Klarer Vertragstext: Im Vertrag muss genau geregelt sein, ob sich das Recht auf das gesamte Haus oder nur auf bestimmte Räume (unter Mitnutzung von Gemeinschaftsräumen) bezieht. 
  • Aufnahmerecht fixieren: Ehepartner, Lebensgefährten oder benötigtes Pflegepersonal dürfen laut Homeday mit einziehen, das sollte aber explizit im Vertrag stehen. 
  • Kostenregelung: Standardmäßig zahlt der Wohnungsberechtigte die laufenden Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung) und Kleinreparaturen. Größere Sanierungen (z. B. ein neues Dach) trägt der Eigentümer – auch dies lässt sich vertraglich anders regeln. 

Löschung und Beendigung

Ein lebenslanges Recht erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten. Vorher kann es im Grundbuch nur gelöscht werden, wenn der Inhaber aktiv zustimmt – zum Beispiel gegen eine vertraglich vereinbarte Abfindungszahlung, falls der Umzug in ein Pflegeheim ansteht. 

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