Indirekte Umgehung der Mietpreisbremse (Änderung durch das Bundeskabinett, siehe unten)

Die Mietpreisbremse (max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Neuvermietung) wird in Deutschland durch verschiedene Methoden indirekt umgangen, um höhere Renditen zu erzielen. Besonders in angespannten Märkten wie Berlin ist dies laut Berichten verbreitet. 

Hier sind die häufigsten Methoden zur indirekten Umgehung:
 

• Möblierte Vermietung & Zeitwohnen: Dies ist die häufigste Methode.
  Durch Einbauten (Küche, Möbel) können Vermieter einen Möbelierungszuschlag verlangen, der nicht explizit gedeckelt ist und oft
  10–30 % (manchmal über 50 %) über der unmöblierten Vergleichsmiete liegt. Kritiker sprechen von einer Ausnutzung einer Grauzone, bei der Wohnraum dem regulären Markt entzogen wird.
• Indexmiete: Hierbei wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Da die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete gilt, kann der Vermieter durch die automatische Indexierung langfristig die Miete über das ortsübliche Niveau steigern.
• Staffelmiete: Im Mietvertrag wird vereinbart, dass die Miete zu bestimmten Zeitpunkten automatisch steigt. Auch hier gilt die Bremse nur bei Vertragsabschluss; zukünftige Staffeln können die ortsübliche Miete übersteigen.
• Umfassende Modernisierung (Ausnahme): Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Wird eine Sanierung als "umfassend" eingestuft (Gleichstellung mit Neubau), kann die Miete frei festgelegt werden.
• Neubauten (Ausnahme): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden, sind von der Mietpreisbremse befreit.
• Überhöhte Nebenkosten/Extras: Umgehung durch separate Vermietung von Einbauküchen oder Garagen.
• Befristete Mietverträge: Abschluss kurzzeitiger Verträge, für die die Mietpreisbremse teilweise nicht greift. 
  
  Rechtliche Aspekte:

Mieter können überhöhte Mieten bis zu 30 Monaten rückwirkend zurückfordern, wenn sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen. Die Rechtsprechung prüft bei möblierten Wohnungen oft, ob der Zuschlag angemessen ist oder Wucher darstellt (bei über 40-50 % über Vergleichsmiete). 

Korrektur der Indexmiete durch das Bundeskabinett

Das Bundeskabinett hat das Gesetzespaket „Mietrecht II“ beschlossen, welches eine Deckelung der Indexmiete in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 3,5 % pro Jahr vorsieht. Das Gesetz soll voraussichtlich im Sommer 2026 in Kraft treten.

Ob die Deckelung auch für Altverträge gilt und weitere Details hängen von folgenden Faktoren ab:

• Stichtag & Altverträge: Die Mietrechtsreform soll den neuen Indexmietendeckel sehr wahrscheinlich nur für neu abgeschlossene Mietverträge bringen. Bestehende Indexmietverträge dürften in der Regel unter den Bestandsschutz fallen, da in das laufende Vertragsverhältnis nicht nachträglich per Gesetz eingegriffen werden kann (Vertragsfreiheit). 
• Ausnahmen: Details zur genauen Übergangsregelung und eventuellen Stichtagen werden im weiteren parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren finalisiert. In der bisherigen Form hat sich die Bundesregierung bei solchen Reformen stets an den Neuverträgen orientiert. 
• Wie die Deckelungs-Regel funktioniert: Übersteigt die Inflation künftig die Marke von 3,5 %, soll bei Neuverträgen nur noch die Hälfte des den Schwellenwert übersteigenden Teils mieterhöhend berücksichtigt werden dürfen. 

Ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung: Beträgt die Inflationsrate nach Inkrafttreten der Reform 5 %, durfte der Vermieter bei neuen Verträgen keine Erhöhung um die vollen 5 % fordern. Stattdessen würde die Erhöhung auf den gedeckelten Satz oder einen prozentualen Anteil (nach der entsprechenden Berechnungsform) begrenzt.

Prüfen Sie, ob Ihre Region als angespannter Wohnungsmarkt gilt und ob Ihr Vertrag neu abgeschlossen wurde oder bereits älter ist. 

Wenn Sie mir mitteilen, in welchem Jahr Ihr Vertrag geschlossen wurde und wo Sie wohnen, kann ich Ihnen eine genauere Einschätzung zur Mietpreisbremse geben.

*Angaben ohne Gewähr*