Wann darf der Vermieter eine vermietete Wohnung kündigen?
Ein Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis in Deutschland nur kündigen, wenn er ein gesetzlich anerkanntes, berechtigtes Interesse nach § 573 BGB nachweist. Eine ordentliche Kündigung ohne Angabe von triftigen Gründen ist rechtlich unwirksam.
1. Ordentliche Kündigung (mit gesetzlicher Frist)
Der Vermieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beenden, wenn einer der folgenden Hauptgründe vorliegt:
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung nachweislich für sich selbst, enge Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern) oder Angehörige seines Haushalts.
- Wirtschaftliche Verwertung: Dem Eigentümer entstehen durch die Fortführung des Mietvertrags erhebliche wirtschaftliche Nachteile. Ein typischer Fall ist ein geplanter Abriss oder Sanierungen, die mit Mieter nicht möglich sind. Ein reiner Verkaufswunsch reicht als Grund jedoch meist nicht aus.
- Erhebliche Pflichtverletzung: Der Mieter verletzt schuldhaft seine vertraglichen Pflichten. Beispiele sind ständige unpünktliche Mietzahlungen, dauerhafte Störungen des Hausfriedens oder eine nicht genehmigte, dauerhafte Untervermietung
- Sonderfall Einliegerwohnung: Wohnt der Vermieter selbst im selben Gebäude (mit maximal zwei Wohnungen), steht ihm ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB zu. Hierfür ist kein berechtigtes Interesse nötig, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um zusätzliche drei Monate.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter ist gestaffelt und richtet sich nach der bisherigen Wohndauer des Mieters:
- Bis zu 5 Jahre Mietzeit : 3 Monate Frist
- Mehr als 5 Jahre Mietzeit: 6 Monate Frist
- Mehr als 8 Jahre Mietzeit: 9 Monate Frist
2. Außerordentliche fristlose Kündigung (ohne Frist)
Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverstößen kann das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet werden. In der Regel ist hierzu vorab eine schriftliche Abmahnung notwendig. Zulässige Gründe sind:
- Zahlungsverzug: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete im Rückstand oder schuldet über einen längeren Zeitraum hinweg einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten.
- Gefährdung der Mietsache: Der Mieter vernachlässigt die Wohnung massiv (z. B. extreme Vermüllung) oder beschädigt sie absichtlich.
- Schwere Störung des Hausfriedens: Hierzu zählen nachweisbare Tätlichkeiten, schwere Beleidigungen oder Bedrohungen gegenüber dem Vermieter oder anderen Hausbewohnern.
- Zweckentfremdung: Die private Wohnung wird ohne Erlaubnis rein gewerblich genutzt (z. B. als dauerhaftes Gewerbebüro oder illegale Ferienwohnung).
Mieterschutz und Widerspruch
Auch bei einer rechtmäßigen Kündigung durch den Vermieter greift der gesetzliche Mieterschutz. Mieter können gemäß der sogenannten Sozialklausel Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, wenn der Auszug für sie oder ihre Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (z. B. bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum).
Möchten Sie prüfen lassen, ob ein konkreter Kündigungsgrund in Ihrem Fall rechtlich zulässig ist? Teilen Sie mir gerne mit, ob es sich um Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder ein anderes Szenario handelt.
Kündigungsfrist der Mieter
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt in Deutschland einheitlich
drei Monate. Unabhängig davon, wie lange Sie bereits in der Wohnung wohnen, müssen Sie keinen Grund angeben. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen, damit der übernächste Monat als Auszugstermin zählt
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