Gesetzliche Neuregelungen im Immobilienbereich 2027

Stand: 03. Oktober 2026

Im Immobilienbereich treten in den Jahren 2026 und 2027 weitreichende gesetzliche Neuregelungen und Änderungen in Kraft. Ein fiktives Datum wie der „93. Oktober“ existiert im Kalender zwar nicht, aber bezogen auf den aktuellen Stand im Herbst 2026 gelten für Eigentümer, Vermieter und Mieter die folgenden zentralen Bestimmungen:

Energetische Sanierung & Gebäude (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG)

  • Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Wer eine ältere Immobilie (Baujahr vor Februar 2002) kauft oder erbt, muss innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintragung die oberste Geschossdecke dämmen und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen isolieren. Bei Missachtung drohen hohe Bußgelder. 
  • Kommunale Wärmeplanung & 65%-Regel: Für Großstädte läuft im Jahr 2026 die Frist für den kommunalen Wärmeplan ab. Danach greift stufenweise die Pflicht, bei neuen Heizungsanlagen auf mindestens 65 % erneuerbare Energien zu setzen. 
  • Solarpflicht ab 2027: Ab 2027 gilt eine schrittweise Solarpflicht, die zunächst verpflichtend für neue öffentliche Gebäude und neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche ist. Für viele neue PV-Anlagen entfällt zudem die klassische Einspeisevergütung zugunsten der Direktvermarktung. 

Mietrecht, Heizkosten & CO₂-Abgabe

  • Fernablesbare Zähler: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Mehrfamilienhäuser verpflichtend mit fernablesbaren Zählern nachgerüstet sein. Ab dem 01. Januar 2027 haben Mieter Anspruch auf monatliche Verbrauchsinformationen.
  • CO₂-Preis-Versteigerung: Der CO₂-Preis für Gas und Öl wechselt in eine Versteigerungsphase mit einem höheren Preiskorridor (55 bis 65 Euro pro Tonne). Die Kosten werden weiterhin über ein Stufenmodell je nach energetischem Zustand des Hauses zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. 
  • Mietpreisbremse & Indexmieten: Die Mietpreisbremse bleibt bis Ende 2029 verlängert. Im Zuge geplanter Mietrechtsreformen zeichnen sich zudem striktere Begrenzungen für die Erhöhung von Indexmieten in angespannten Märkten ab.

Steuerliche Änderungen & Gewerbe

  • Kaufpreisaufteilung (Jahressteuergesetz): Es greift eine gesetzliche Rangfolge zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grund- und Gebäudeanteil (wichtig für die Abschreibung/AfA). Eine vertragliche Regelung gilt vorrangig, sofern sie wirtschaftlich haltbar ist.
  • Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften: Die für Ende 2026 geplante Befristung zur steuerfreien Immobilienübertragung auf Personengesellschaften (§ 24 GrEStG) wurde aufgehoben, wodurch diese Begünstigung auch über den 01. Januar 2027 hinaus fortbesteht.
  • Gewerbemietrecht: Für bestehende Gewerbemietverträge ist die Textform rechtlich verankert. 

 

Gesetzliche Neuregelungen im Immobilienbereich 2027

Stand: 20. September 2026

Das Jahr 2027 bringt tiefgreifende gesetzliche Neuregelungen im Immobilienbereich, die vor allem durch das neue bundesweite Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die EU-Gebäuderichtlinie sowie steuer- und finanzpolitische Reformen getrieben werden.

Die wichtigsten Änderungen für Eigentümer, Vermieter, Käufer und Makler gliedern sich in folgende Bereiche:

1. Energie, Heizung & Solar (Gebäudemodernisierungsgesetz - GModG)

  • Bundeseinheitliche Solarpflicht: Ab dem 01. Januar 2027 gilt erstmals eine bundesweit geregelte Solarpflicht bei Neubauten. Sie startet gestaffelt:
  • 2027: Verpflichtend für neue öffentliche Gebäude sowie neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche.Ausblick: Größere Dachsanierungen im Bestand folgen 2028, neue private Wohngebäude sind ab 2030 an der Reihe. 
  • Neuausrichtung der Solarförderung (EEG-Novelle): Für viele PV-Neuanlagen fällt ab 2027 die klassische, staatlich garantierte Einspeisevergütung weg. Standard wird stattdessen die Direktvermarktung des Solarstroms an der Strombörse. Reine Balkonkraftwerke sowie kleinere Mieterstrom-Anlagen (unter 25 kWp) sind von den Kürzungen geschützt. 
  • Neuer CO₂-Marktpreis (ETS II): Der CO₂-Preis für fossile Brennstoffe wie Öl und Gas wird ab 2027 nicht mehr staatlich gedeckelt. Er wird in den europäischen Emissionshandel (ETS II) überführt, wodurch sich die Preise flexibel über den Markt regeln, was Heizen spürbar verteuern dürfte. 
  • Digitaler Energieausweis wird Standard: Ebenfalls über das GModG geregelt, wird der digitale Energieausweis ab dem 01. Januar 2027 zum Regelfall (Papier gibt es nur noch auf Anfrage). Zudem werden die Pflichtauslöser verschärft (z.B. bei Mietvertragsverlängerungen oder umfassenden Sanierungen). 

2. Baufinanzierung & Wohnungsbau-Offensive

  • Abschaffung nationaler Kapitalpuffer: Um das Abflauen des Wohnungsbaus zu bekämpfen, schafft die Bundesregierung zum 01. Januar 2027 die zusätzlichen nationalen Kapitalpuffer für Immobilienkredite ab. Banken müssen dadurch weniger Eigenkapital für Kredite zurücklegen, was die Vergabe von Baufinanzierungen erleichtern soll. 
  • Ladeinfrastruktur (GEIG-Novelle): Beim Neubau und größeren Renovierungen gelten ab 2027 strengere Quoten für die Vorverkabelung und Errichtung von E-Ladepunkten auf Parkplätzen (z.B. ab 3 Stellplätzen bei Wohngebäuden). 

3. Steuern & Recht

  • Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften: Lange Zeit drohte durch das MoPeG das Wegfallen von Steuervergünstigungen bei Immobilienübertragungen auf Personengesellschaften (wie einer GmbH & Co. KG oder GbR). Der Gesetzgeber hat jedoch nachgebessert: Die rechtliche Brückenregelung (§ 24 GrEStG), welche die Personengesellschaften für die Grunderwerbsteuer wie eine Gesamthand behandelt, wird über den 31. Dezember 2026 hinaus entfristet. Umstrukturierungen und Nachfolgeplanungen bleiben damit auf bisheriger Basis möglich. 
  • Strengere Geldwäscheregeln (EU-Geldwäscheverordnung): Ab dem 10. Juli 2027 greift die neue EU-Geldwäscheverordnung unmittelbar. Sie bringt für Immobilienmakler und Akteure im Immobiliensektor verschärfte Pflichten bei der Risikoanalyse und der Identitätsprüfung (KYC) von Kunden. 

4. Sozialrechtliche Änderungen

  • Aussetzen der Wohngeld-Erhöhung: Die eigentlich turnusmäßig für den 01. Januar 2027 anstehende automatische Anpassung (Dynamisierung) des Wohngeldes an Mieten und Preise wird ausgesetzt, wodurch das Wohngeld real an Kaufkraft verliert. 

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Gesetzliche Neuregelungen im Immobilienbereich 2027

Für das Jahr 2027 stehen in Deutschland bedeutende gesetzliche Änderungen im Immobilienbereich an. Die Bundesregierung hat im Rahmen verschiedener Reformpakete und Gesetzesinitiativen tiefgreifende Anpassungen beschlossen, die sowohl den Wohnungsbau, das Mietrecht, steuerliche Rahmenbedingungen als auch energetische Pflichten betreffen.  

1. Energie, Nachhaltigkeit & Heizen

  • Bundesweit einheitliche Solarpflicht: Durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) greift ab 2027 erstmals eine bundesweit einheitliche Verpflichtung zur Installation von Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen. Die Pflicht startet gestaffelt und betrifft zunächst neue öffentliche Nichtwohngebäude und Gewerbebauten (§ 106 GModG). 
  • Neuausrichtung der Solarförderung (EEG-Novelle): Ab 2027 entfällt für viele Neuanlagen die klassische, staatlich garantierte Einspeisevergütung. Stattdessen wird die Direktvermarktung des Solarstroms an der Strombörse zum Standard. Reine Balkonkraftwerke bleiben hiervon befreit. 
  • Neuer CO₂-Marktpreis für fossiles Heizen: Der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe wie Öl und Gas wird ab 2027 nicht mehr staatlich festgesetzt. Er geht in das europäische Emissionshandelssystem (ETS II) über, wodurch sich der Preis flexibel über den Markt regelt, was zu spürbaren Preissteigerungen beim Heizen führen kann. 

2. Baufinanzierung & Wohnungsbau

  • Abschaffung nationaler Kapitalpuffer: Zum 01. Januar 2027 schafft die Bundesregierung die additiven nationalen Kapitalpuffer für Wohnimmobilienkredite ab. Da Banken dadurch weniger Eigenkapital für die Vergabe von Baudarlehen zurücklegen müssen, werden erhebliche finanzielle Mittel freigesetzt. Dies soll die Baufinanzierung erleichtern und den schwächelnden Wohnungsbau ankurbeln. 
  • Baurechtsreform für schnelleres Bauen: Das reformierte Baugesetzbuch (BauGB) entfaltet seine volle Wirkung. Es sieht deutlich verkürzte Genehmigungsverfahren, einen klaren Vorrang für den Wohnungsbau in angespannten Märkten sowie härtere Durchgriffsrechte der Kommunen gegen "Schrottimmobilien" vor.

3. Mietrecht & Soziales

  • Indexmieten-Deckel & Mietrechtsreform: Im Zuge der umfassenden Mietrechtsreform greift eine schärfere Regulierung. Die Erhöhung von Indexmieten wird gedeckelt (Koppelung an eine maximale Kappungsgrenze trotz hoher Inflation). Zudem wird der Möblierungszuschlag bei Kurzzeitvermietungen strenger begrenzt.
  • Ausweitung der Schonfristzahlung: Bei Mietrückständen galt die Zahlung innerhalb der Schonfrist bislang nur als Absicherung gegen eine fristlose Kündigung. Ab 2027 kippt das Nachzahlen von Mietschulden unter bestimmten Bedingungen auch die oft parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung.
  • Nullrunde beim Wohngeld: Die gesetzlich verankerte, zweijährige automatische Erhöhung des Wohngeldes (Dynamisierung) wird für das Jahr 2027 ausgesetzt, um den Bundeshaushalt zu konsolidieren.
  • Auslaufender Umwandlungsschutz: Die Sonderregelung des § 250 BauGB, die es Bundesländern erlaubt, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt streng zu verbieten, ist bis Ende 2027 befristet und läuft planmäßig aus, sofern keine Verlängerung beschlossen wird. 

4. Steuern & Altersvorsorge

  • Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften: Die sogenannte grunderwerbsteuerliche Gesamthandsfiktion (§ 24 GrEStG), die steuerfreie Immobilienübertragung im Rahmen von Personen- und Familiengesellschaften regelt, war eigentlich bis Ende 2026 befristet. Diese Frist wurde aufgehoben, sodass die Begünstigungen über den 01. Januar 2027 hinaus rechtssicher bestehen bleiben.
  • Reform der "Eigenheimrente" (Wohn-Riester): Durch die grundlegende Altersvorsorgereform ab 2027 steigen die staatlichen Grundzulagen für das Ansparen von selbstgenutztem Wohneigentum, die energetische Sanierung oder die Entnahme von Altersvorsorgekapital für den Immobilienkauf deutlich an.
  • Wegfall von Steuerpauschalen für Unternehmer: Ab 2027 ist geplant, die Arbeitsplatzpauschale sowie die Telearbeitspauschale für Unternehmer steuerlich ersatzlos zu streichen.

Bei Fragen senden Sie uns einfach eine E-Mail an Info@Immobilien-Henke.de.