Vermieter profitieren aktuell von attraktiven staatlichen Abschreibungsmöglichkeiten, energetischen Förderungen sowie der Möglichkeit, Investitionskosten direkt an Mieter weiterzugeben.

Die wichtigsten finanziellen, steuerlichen und operativen Vorteile für Vermieter gliedern sich in folgende Bereiche:

1. Steuerliche Vorteile & Extrem hohe Abschreibungen (AfA)

  • Degressive AfA für Neubauten: Wer eine neu gebaute Wohnimmobilie erwirbt oder baut (Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029), kann im ersten Jahr 5 % der Herstellungskosten steuerlich abschreiben. In den Folgejahren werden jeweils 5 % des Restwerts abgeschrieben, was die Steuerlast zu Beginn massiv senkt.
  • Werbungskosten voll absetzbar: Im Gegensatz zu Selbstnutzern können Vermieter fast alle Kosten rund um die Immobilie direkt von der Steuer absetzen. Dazu gehören Zinsen für das Immobiliendarlehen, die jährliche Grundsteuer, Maklergebühren, Hausverwalterkosten und sogar Anwalts- oder Steuerberaterkosten.
  • Erhaltungsaufwand sofort abziehbar: Kleinere und größere Reparaturen, Sanierungen oder Modernisierungen können meist sofort im Jahr der Entstehung zu 100 % als Werbungskosten geltend gemacht werden.

2. Attraktive Zuschüsse für Sanierung & Heizungstausch

  • KfW-Heizungsförderung (Programm 458): Seit August 2024 sind auch Vermieter für den Tausch alter Heizungen gegen klimafreundliche Alternativen (z. B. Wärmepumpen) voll antragsberechtigt. Neben einer Grundförderung von 30 % gibt es unter bestimmten Bedingungen einen Effizienzbonus von 5 %.
  • BAFA-Einzelmaßnahmen (BEG EM): Für den Austausch von Fenstern, Dämmungen oder die Optimierung der Anlagentechnik erhalten Vermieter hohe Zuschüsse über das BAFA.
  • Geringer Eigenanteil durch Kombination: Durch das Zusammenspiel aus direktem Zuschuss, steuerlicher Absetzbarkeit und der Modernisierungsumlage bleibt für Vermieter oft nur ein Bruchteil der echten Investitionskosten als Eigenanteil übrig.

3. Wertsteigerung und Umlagemöglichkeiten

  • Modernisierungsumlage: Wenn Sie die Immobilie energetisch sanieren oder den Wohnwert nachhaltig verbessern, dürfen Sie einen Teil der Kosten (abzüglich der erhaltenen Fördermittel) über eine jährliche Mieterhöhung direkt auf die Kaltmiete umlegen.
  • Vermögensaufbau durch Hebeleffekt: Die Monatsmiete deckt im Idealfall einen großen Teil der laufenden Kosten und der Tilgung ab. Sie bauen somit langfristig Vermögen und eine Altersvorsorge auf, während der Mieter den Kredit abbezahlt.
  • Wertstabilität: Immobilien bieten langfristig einen hervorragenden Schutz vor Inflation, da Sachwerte im Preisniveau meist mitsinken oder steigen und Mieten über Index- oder Staffelmietverträge an die Teuerungsrate angepasst werden können.

Übersicht: Steuerlicher Vorteil im Vergleich

Kostenpunkt

Als Selbstnutzer

Als Vermieter

Kreditzinsen

Privatvergnügen (nicht absetzbar)

Voll absetzbar als Werbungskosten

Sanierung/Handwerker

Max. 20 % der Arbeitskosten (Paragraph 35a)

100 % absetzbar (Sofortaufwand oder AfA)

Gebäudeabschreibung

Nicht möglich

Jährlich 2 % bis 5 % steuerlich absetzbar

Möchten Sie wissen, wie Sie die degressive AfA für ein konkretes Objekt berechnen, oder interessieren Sie sich für die genauen Bedingungen der KfW-Heizungsförderung für Vermieter?

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