Auf den Mieter umlegbar sind ausschließlich die 17 laufenden Betriebskosten, die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend geregelt sind. Voraussetzung für die Umlage ist immer, dass dies im Mietvertrag explizit vereinbart wurde (z. B. durch Verweis auf die BetrKV).

Die 17 umlagefähigen Betriebskosten sind:

• Laufende öffentliche Lasten: Hierzu zählt im Wesentlichen die Grundsteuer.
• Wasserversorgung: Kosten für das Frischwasser, Eichung und Miete von Wasserzählern.
• Entwässerung: Abwasser- und Kanalgebühren für Schmutz- und Niederschlagswasser.
• Heizung: Brennstoffe, Wartung der Heizungsanlage sowie Kosten für die Verbrauchserfassung.
• Warmwasser: Kosten für die zentrale Warmwassererzeugung und deren Wartung.
• Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen: Kosten für kombinierte Anlagen.
• Aufzug: Betriebsstrom, regelmäßige Wartung, Notrufsystem und Sicherheitsprüfungen des Fahrstuhls.
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Kommunale Gebühren für Müllabfuhr, Straßenreinigung und Winterdienst.
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Laufende Reinigung des Treppenhauses und Gemeinschaftsräume sowie turnusmäßige Schädlingsbekämpfung.
• Gartenpflege: Pflege von Rasen, Gehölzen, Spielplätzen und internen Zugängen (keine Neuanlagen nach Kahlschlag).
• Beleuchtung: Stromkosten für den Hausflur, den Keller, Waschräume und die Außenbeleuchtung.
• Schornsteinreinigung: Kehrgebühren und Kosten für die gesetzlich vorgeschriebenen Immissionsmessungen.
• Sach- und Haftpflichtversicherungen: Gebäudeversicherung, Glasversicherung und Grundbesitzerhaftpflicht (kein Rechtsschutz).
• Hausmeister: Lohnkosten für typische Hauswarttätigkeiten wie Reinigung, Überwachung und Pflege.
• Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Strom und Wartung der Antennenanlage bzw. Kabelanschluss-Grundgebühren (Achtung: Das Nebenkostenprivileg für TV-Kabelgebühren ist seit Juli 2024 entfallen!).
• Einrichtungen für die Wäschepflege: Strom, Wasser und Wartung gemeinschaftlicher Waschmaschinen und Trockner.
• Sonstige Betriebskosten: Kosten, die im Gesetz nicht einzeln genannt sind, aber laufend anfallen. Sie müssen einzeln konkret im Mietvertrag benannt werden (z. B. Wartung von Rauchmeldern oder Reinigung der Dachrinne). 

Wichtig: Diese Kosten dürfen niemals umgelegt werden

Kosten für die Verwaltung (z. B. Hausverwaltungsgebühren, Bankgebühren) sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten (z. B. Reparatur einer defekten Heizung oder eines Rohrbruchs) fallen gesetzlich unter das Wirtschaftlichkeitsangebot und müssen vollständig vom Vermieter getragen werden. Bei Mischkosten (z. B. ein Hausmeister, der auch Reparaturen durchführt) müssen die nicht umlagefähigen Anteile exakt herausgerechnet werden. 

Möchten Sie eine bestimmte Position aus Ihrer Nebenkostenabrechnung prüfen lassen oder soll ich Ihnen erklären, welcher Verteilerschlüssel (z. B. Wohnfläche oder Personenanzahl) für die Umlage gilt?