Was dürfen Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nicht mehr abrechnen?
Vermieter dürfen in der Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nur laufende, regelmäßig wiederkehrende Betriebskosten abrechnen. Alle einmaligen Kosten, Verwaltungsausgaben oder Kosten für die Werterhaltung der Immobilie müssen Vermieter selbst tragen.
Besonders durch aktuelle Gesetzesänderungen der letzten Jahre gibt es klare Verbote und Einschränkungen.
⚠️ Wichtige gesetzliche Neuerungen (Das ist neu verboten)
- Kabelfernsehen (Nebenkostenprivileg): Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Gebühren für Kabel-TV-Anschlüsse absolut nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden. Mieter müssen eigene Verträge abschließen, wenn sie Kabel-TV nutzen möchten.
- Anschaffung und Miete von Rauchwarnmeldern: Die Kosten für den Kauf oder die Anmietung von Rauchmeldern darf der Vermieter nicht abrechnen. Ausnahme: Nur die regelmäßige Wartung (Funktionsprüfung) ist umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
- CO₂-Abgabe (Einschränkung): Seit 2023 dürfen Vermieter die CO₂-Kosten für Heizöl oder Erdgas nicht mehr zu 100 % auf die Mieter umlegen. Die Kosten werden über ein Stufenmodell aufgeteilt – je schlechter der energetische Zustand des Hauses, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter selbst zahlen muss.
❌ Klassische Posten, die noch nie umgelegt werden durften
Diese typischen Kostenblöcke tauchen fälschlicherweise immer wieder auf, gehören aber rechtlich komplett zu den Vermieterlasten:
Verwaltung & Banken
- Hausverwaltungsgebühren (Kosten für die Miet- oder WEG-Verwaltung)
- Bankgebühren und Kontoführungsgebühren des Vermieters
- Porto- und Telefonkosten des Vermieters für die Kommunikation
- Zinsen oder Finanzierungskosten für das Gebäude
Instandhaltung & Reparaturen
- Reparaturen aller Art (z. B. defekte Heizung, tropfender Wasserhahn, kaputtes Schloss)
- Instandhaltungsrücklagen (Ansparungen für zukünftige Sanierungen)
- Fassadenanstrich oder Dachsanierung
- Anschaffung von Neugeräten (z. B. neuer Rasenmäher für den Hausmeister oder Erstausstattung mit Feuerlöschern)
Einmalige Aktionen vs. Laufende Kosten:
- Einmalige Schädlingsbekämpfung: Nur wenn Ungeziefer regelmäßig (z. B. vorbeugend in einer Gastronomie im Haus) bekämpft wird, ist es umlagefähig. Eine akute, einmalige Wespennest- oder Rattenbeseitigung zahlt der Vermieter (§ 535 BGB).
- Einmalige Dachrinnenreinigung: Nur zulässig, wenn sie turnusmäßig (z. B. jeden Herbst wegen starkem Baumbestand) stattfindet. Eine Reinigung nach einem einmaligen Sturm ist Vermietersache.
- Gartenneuanlage: Die Pflege des Gartens (Rasen mähen) ist umlagefähig – das vollständige Roden und Neuanlegen nach einem Umbau hingegen nicht.
Sonstiges
- Leerstandskosten: Stehen Wohnungen im Haus leer, muss der Vermieter die darauf entfallenden Nebenkostenanteile selbst zahlen. Sie dürfen nicht auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden.
- Falsche Versicherungen: Erlaubt sind nur Gebäude-, Glas- und Haftpflichtversicherungen. Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietausfallversicherungen des Vermieters haben in der Abrechnung nichts zu suchen.
💡 Tipp zur Überprüfung ("Hausmeister-Falle")
Häufig übernimmt ein Hausmeister auch Reparaturen im Haus. Der Vermieter darf dessen Gehalt zwar umlegen, muss aber die Arbeitszeit für Verwaltungstätigkeiten und Reparaturen herausrechnen. Auf der Abrechnung muss ersichtlich sein, wie viel Prozent des Hausmeisters für die reine Pflege/Reinigung (erlaubt) und wie viel für Reparaturen (verboten) angefallen sind.
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